Nova llei d’habitatge 2026: principals novetats per a propietaris i llogaters

El Reial decret-llei 29/2026, de 6 d’octubre, introdueix un conjunt de mesures en matèria d’habitatge amb l’objectiu de reforçar la protecció dels llogaters, regular determinats usos de l’habitatge i fomentar l’oferta de lloguer assequible.

La norma es va publicar al BOE el 7 d’octubre de 2026 i entra en vigor el 8 d’octubre de 2026.

A continuació, resumim les principals novetats que poden afectar propietaris, llogaters i persones interessades en comprar o posar un habitatge al mercat de lloguer.

1. Limitació de l’actualització dels lloguers

Una de les mesures que afecta més directament els contractes de lloguer és la limitació extraordinària de les actualitzacions de renda.

Fins al 31 de desembre de 2027:

• Si la renda supera el límit màxim que correspongui segons el sistema d’índexs de referència, no es podrà aplicar cap increment.
• En els altres casos, les parts poden pactar una actualització.
• Si no hi ha un nou acord, l’increment no podrà superar el 2%.

Per tant, abans d’aplicar una actualització de renda, serà necessari analitzar les característiques del contracte i la situació concreta de l’habitatge.

2. Pròrroga extraordinària de fins a 2 anys

La nova normativa estableix una pròrroga extraordinària de determinats contractes d’habitatge habitual, que pot arribar fins a dos anys addicionals.

Aquesta pròrroga s’aplica en els supòsits i amb les condicions que estableix la normativa, per la qual cosa no tots els contractes es troben necessàriament en la mateixa situació.

3. Més control sobre els lloguers de temporada

La llei reforça la regulació dels lloguers de temporada.

Perquè un contracte sigui considerat realment temporal, haurà d’existir una causa temporal expressa i acreditada que justifiqui aquesta necessitat.

Si no existeix una causa temporal real, el contracte podrà quedar sotmès al règim del lloguer d’habitatge habitual, amb les garanties corresponents.

L'objectiu és evitar que els contractes de temporada s'utilitzin per evitar les normes aplicables al lloguer residencial.

4. Novetats en el lloguer per habitacions

També es regula el lloguer per habitacions.

La suma de les rendes de totes les habitacions d’un mateix habitatge no podrà superar la renda que correspondria a l’habitatge complet, tenint en compte les limitacions que siguin aplicables.

A més, en les zones declarades de mercat residencial tensionat, s’hauran de respectar les limitacions de preu que corresponguin.

5. Les despeses de gestió immobiliària

Es reforça la protecció del llogater respecte de les despeses associades al contracte.

Les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte de lloguer no es poden repercutir al llogater quan legalment corresponen al propietari.

Això implica que cal revisar correctament qui assumeix cada despesa abans de formalitzar un nou contracte.

6. Noves mesures fiscals per fomentar el lloguer

La normativa incorpora nous incentius fiscals destinats a afavorir que els habitatges es destinin al lloguer residencial i assequible.

Les reduccions fiscals poden variar segons les circumstàncies, entre d’altres:

• Nou contracte de lloguer.
• Habitatge que s’incorpora per primera vegada al mercat de lloguer.
• Lloguer a una administració pública o entitat sense ànim de lucre per destinar-lo a lloguer assequible o social.
• Habitatges rehabilitats recentment.

Per tant, és important estudiar cada cas concret per determinar quins beneficis fiscals poden correspondre al propietari.

7. Deducció per als llogaters

La norma també introdueix una deducció de fins al 10% de les quantitats pagades pel lloguer de l’habitatge habitual, sempre que es compleixin els requisits de renda i les altres condicions establertes.

Aquesta mesura està especialment orientada a determinats joves, famílies amb rendes mitjanes o baixes i llars monoparentals.

8. Habitatges d’ús turístic

La nova normativa també introdueix canvis fiscals relacionats amb els habitatges destinats a ús turístic.

Entre les mesures previstes:

• Determinats lloguers d’habitatges o apartaments moblats de fins a 30 nits passen a tributar al 10% d’IVA, amb les excepcions previstes legalment.
• Els ajuntaments podran establir determinats recàrrecs d’IBI per als habitatges destinats a allotjament turístic en municipis situats en zones de mercat residencial tensionat.

Per tant, els propietaris d’habitatges d’ús turístic hauran de prestar especial atenció a la fiscalitat i a la normativa aplicable al seu municipi.

9. Mesures per facilitar l’accés a la compra d’un habitatge

La llei crea el mecanisme de finançament “TU CASA”, que preveu préstecs de fins a 50.000 € a interès 0%, amb les condicions i els requisits que es desenvolupin reglamentàriament.

Les persones beneficiàries i els límits concrets es determinaran mitjançant el desenvolupament posterior de la mesura.

10. Limitacions per a determinades adquisicions d’habitatges

La norma també estableix, fins al 31 de desembre de 2030, limitacions per a determinades adquisicions d’habitatges per part d’entitats i grans tenidors quan el preu sigui inferior al 70% del valor de mercat, amb diverses excepcions.

Aquesta mesura està dirigida principalment a evitar determinades operacions de caràcter especulatiu i no afecta de la mateixa manera les operacions de compravenda entre particulars.

En resum

La nova normativa introdueix canvis importants en el mercat de l’habitatge, especialment en matèria de lloguer, actualització de rendes, contractes de temporada, lloguer per habitacions i fiscalitat.

Per als propietaris, és especialment important revisar les condicions dels contractes abans de fixar o actualitzar una renda.

Per als llogaters, la normativa reforça determinades garanties i incorpora noves mesures de protecció i avantatges fiscals.

A Finques Gaudí us podem ajudar a analitzar com afecta aquesta nova normativa al vostre habitatge o al vostre contracte de lloguer.

Contacta amb nosaltres per estudiar el teu cas concret.